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    高房價帶來的沖擊可能比疫情還要嚴峻

    2021-05-11 10:58:03 來源: 點擊:

    摘要:正當多個城市因樓市過熱受到約談之際,佛山樓市卻迎來了自己的小陽春?! 〗?,華潤置地以22000元/平方米拿下了陳村鎮建設大廈西側地塊(以下簡稱陳村地塊),一舉刷新了佛山的

        正當多個城市因樓市過熱受到約談之際,佛山樓市卻迎來了自己的小陽春。

      近日,華潤置地以22000元/平方米拿下了陳村鎮建設大廈西側地塊(以下簡稱陳村地塊),一舉刷新了佛山的樓面價。此舉不僅捅破了佛山樓面價的天花板,而且再現了“面粉貴過面包”,把佛山推到了風口浪尖。
      而就在前一天,住建部有關領導剛剛約談廣州、東莞等樓市過熱城市的政府負責人,要求堅決遏制投機炒房。
      “地王”出爐之后,引發市場連鎖反應。目前,佛山不少熱門板塊呈現出量價齊升。有佛山房產行業人士向中國新聞周刊表示,在千燈湖板塊,今年2月份掛牌價310萬的89平方米住宅,到4月份直接加價到410萬。
      在其他城市調控加碼的背景下,佛山樓市為何再掀熱潮?這輪房價上漲,對以制造業著稱且正處于產業轉型升級關鍵期的佛山,又會帶來哪些影響?
      捅破樓面價天花板
      陳村地塊是今年佛山順德土地推介會上重點推介商住地之一,占地11.7萬平方米,總建筑面積28.9萬平方米,起拍價10801元/平方米。
      該地塊歷經超1小時111輪競價,吸引了碧桂園、越秀地產、中海地產、萬科、華潤置地、美的置業、綠城中國、中國金茂、保利發展、金地集團、招商蛇口等21家房企進擊角逐。
      當天開拍不到40分鐘,地塊報價已飆到40億元以上。到101輪,地塊總價飆到60億以上。最終,華潤置地一次性加價6000萬元,以總價64.5029億元成功競得陳村地塊,溢價107%,一舉刷新佛山地價。
      陳村地塊周邊不少入市新項目售價僅在2萬元/平方米左右,再現“面粉貴過面包”的現象。
      貝殼找房顯示,目前陳村在售的一手住宅不到10個。其中,太平洋國際花園單價在24000元/平方米左右,世茂國風濱江在21000元/平方米左右,卓越碧桂園天悅灣在20000元/平方米左右。陳村片區整體處于20000~30000元/平方米左右。
      當地多位人士介紹,去年陳村片區樓盤開盤價到17000元/平方米已屬于高位。
      華潤置地捅破佛山樓面價天花板,只是近期佛山樓市火熱的一個縮影。
      據統計,今年1~3月佛山合計網簽成交321.35萬平方米商品住宅,同比增長94.8%,累計網簽套數達28660套,同比增長93%,一季度成交總額高達563.55億元,刷新近5年歷史新高,且同比大漲122.6%。
      克而瑞研究中心指出,自2017年調控以來,從成交量來看,今年一季度佛山樓市的成交面積和套數均稍低于2017年同期,而最終成交金額卻高出兩百多億,主要是由于近年佛山樓市行情高漲,商品住宅成交均價不斷攀升。一季度佛山商品住宅成交均價最新值達17537元/平方米,較2017年上升72.4%。
      目前,佛山不少熱點區域二手房的漲幅驚人。比如,位于南海千燈湖板塊中海寰宇天下小區,一戶今年2月份掛牌價310萬的89平方米住宅,到4月份,業主加價到410萬。相關中介告訴中國新聞周刊,像中海寰宇天下這樣的熱門小區,今年以來均價上漲達1萬元每平方米。千燈湖其他小區,今年每平米均價漲幅也在2500元到5000元。
      不過,佛山樓市也呈現冷熱不一。此輪漲價熱潮,主要集中在佛山限購區域。中國新聞周刊走訪佛山不限購區域,比如三水、高明等區域,不論一手房市場還是二手房市場,都相對平穩。
      形同虛設的限購政策?
      廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向中國新聞周刊分析,此輪佛山樓市的漲價屬于補漲。這兩年周邊的東莞、廣州、深圳都漲的比較多,目前珠三角其熱點城市調控升級,不少熱錢或投資力量轉戰佛山。
      “我們公司的樓盤被不少外地炒房客盯上了。”有房產業內人士向中國新聞周刊透露,此輪房價上漲最大貢獻是外地客,“有東莞和深圳來的,但是廣州的最多”。
      據悉,佛山的樓市限購區僅有禪城全區,南海區的桂城、大瀝、里水,順德區的樂從、北滘、陳村、大良,其他區域均不限購。
      2019年3月,佛山市認定為優粵佛山卡A卡、B卡、C卡、T卡的人才,享受佛山市戶籍人口購房政策。除此之外,在市工作、具有本科及以上學歷或中級工及以上職業資格的人才,首套購房不受戶籍和個稅、社保繳存限制。
      2021年1月26日佛山市發布的《人力資源和社會保障局關于新冠肺炎疫情期間明確優粵佛山卡T卡申領對象的通知》顯示,具有全日制大專學歷證書,或具有國家職業資格四級(中級工)證書、五級(初級工)證書的相關人員,可申領優粵佛山卡T卡。
      不過,即使是有限的限購政策,也有多種“破限購”的方法。
      有當地中介告訴中國新聞周刊,即使學歷不符合要求,只要花3500元,等待20天左右,就可以輕松獲得“中級證”,從而規避限購;如果在限購區域有一套房還想再購買房產,還有渠道辦理佛山人才卡,繼續購買第二套。
      相比佛山,受制于2020年以來嚴格的調控政策,珠三角其他熱點城市深圳、廣州、東莞,房產市場受到不同程度的限制。
      2021年3月,廣州新房網簽不足萬套,同比下跌37%;東莞2021年3月新房網簽僅2173套,同比下跌近20%;深圳受二手房參考價政策的影響,2021年3月二手房過戶量也同比下跌超20%。
      另一方面,李宇嘉認為,今年佛山限購區域房價上漲,高地價是關鍵的推動力。
      2016年10月,佛山開始實施限購區土拍限價,這也是一直以來佛山整體樓市保持較為穩定的原因之一。但自2020年4月,佛山開始大范圍取消了土拍限價。截至目前,限購區土拍基本不再設最高限價,佛山土地市場供需兩旺。
      據統計,2020年佛山共成交商住地110宗,成交總金額達1243億元,位列全國300多座城市土地出讓金排行第8。其中共有31宗商住地樓面地價每平方米超萬元。
      值得注意的是,樓面價每平方米過萬的出讓地,幾乎都集中在限購區,順德區9宗、南海區12宗、禪城區10宗。
      警惕高房價沖擊
      作為坐擁“萬億GDP”的新一線城市,佛山近年來人口持續增長,2020年常住人口到達815萬。此外,佛山軌道交通也迎來利好。比如,佛山2號線、廣州7號線、廣佛環線等,預計都在近一兩年通車。
      然而,佛山2020年全市地區生產總值為10816.47億元,僅比上年增長1.6%,增速在萬億GDP城市中墊底。2020年,佛山全年社會消費品零售總額3289.09億元,更是同比下降10.8%。
      上述數據背后,是佛山正處于產業轉型升級關鍵期。佛山多年來賴以生存的傳統支柱產業,在產業升級以及村級工業園改造的影響下,正面臨轉型陣痛。
      自上世紀80年代起,最早捕捉市場先機的一批佛山人,開始涉足鋁型材、家具、服裝、陶瓷等行業,逐漸形成了今天佛山26個專業鎮的產業布局。上世紀90年代,村級工業園興起,培育出體系完整的產業鏈。
      然而,扮演了珠三角制造業搖籃角色的村級工業園,近年來,不斷被詬病為擠占大量空間、影響產業升級的重要因素。
      據《南方日報》報道,2020年1月~10月,僅佛山市南海區已拆除、整理土地32086.92畝,完成年度計劃的106.96%。目前,南海區已累計拆除、整理土地58281.3畝,完成計劃的97.14%。集聚佛山中小企業的載體——村級工業園正面臨大規模的改造。
      來自佛山市政府網站的數據顯示,2020年1月~8月優勢傳統工業增加值同比下降4.2%。
      有佛山當地小企業主不無擔憂地向中國新聞周刊表示,佛山的產業基礎是第二產業,制造業是佛山的根,而且大部分都是小微企業。樓市飆高,物價會相應提升,用工成本、房租費用都會提升,房價帶來的高成本沖擊甚至可能比疫情還要嚴峻。
      另一方面,隨著地價不斷上漲,近年來佛山土地財政收獲頗豐。據克而瑞統計,2020年佛山出讓110宗經營性用地,成交總建達1458.21萬/平方米,同比上漲37.95%;共計收入1243.83億元,同比大增70.01%。
      面對樓市熱潮,3月31日佛山市住房公積金管理中心發布《關于調整住房公積金抵押貸款政策的知》,對貸款額度、發放對象標準等進行了調整。個人貸款最高額度由50萬元降為30萬元;停止向已有兩套住房的家庭發放貸款等。
      但僅僅降低公積金額度,對于佛山樓市熱潮,能否起到抑制作用?在產業轉型升級的關鍵時期,如何管控好房地產市場,考驗著佛山的智慧。

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